Maharashtra Land Purchase Guide: जमीन खरेदी करताय? सातबाऱ्यावरील 'हे' दोन शब्द तपासा, अन्यथा कष्टाचे पैसे पाण्यात; मालकी हक्कही ठरेल बेकायदेशीर!

Maharashtra Land Purchase Guide: जमीन खरेदी करताना केवळ क्षेत्रफळ आणि दर न पाहता सातबारा उतारा तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. यातील 'शर्त' आणि 'धारणप्रकार' या नोंदींकडे दुर्लक्ष केल्यास भविष्यात मोठे कायदेशीर धोके निर्माण होऊ शकतात.

नवीन जमीन खरेदी करण्याआधी सावध व्हा!

मुंबई : शेती अथवा बिनशेती जमीन खरेदी करताना बहुतांश खरेदीदार जागेचे क्षेत्रफळ, दर आणि परिसर यावरच भर देतात. मात्र प्रत्यक्षात जमीन व्यवहारात सर्वात निर्णायक कागदपत्र म्हणजे सातबारा उतारा. या एका दस्तऐवजामध्ये जमिनीची मालकी, कायदेशीर स्वरूप, वापराचा उद्देश आणि शासनाच्या अटी स्पष्टपणे नमूद केलेल्या असतात. तरीही अनेकजण सातबाऱ्यातील ‘शर्त’ आणि ‘धारणप्रकार’ या महत्त्वाच्या नोंदींकडे दुर्लक्ष करतात आणि पुढे मोठ्या कायदेशीर अडचणीत सापडतात. 

सातबारा उतारा म्हणजे नेमकं काय?

सातबारा हा जमिनीचा मूलभूत महसूल अभिलेख आहे. जमीन कोणाच्या नावावर आहे, ती शेतीसाठी आहे की इतर वापरासाठी, तसेच त्या जमिनीवर कोणते कायदेशीर निर्बंध आहेत, याची संपूर्ण माहिती या उताऱ्यात असते. विशेषतः ‘शर्त’ आणि ‘धारणप्रकार’ या नोंदी जमिनीचा व्यवहार करता येईल की नाही, हे ठरवतात. 

महाराष्ट्रात जमिनीचे प्रमुख प्रकार कोणते?

महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा, 1966 नुसार जमिनीचे काही ठराविक प्रकार निश्चित करण्यात आले आहेत. जमीन खरेदी करण्याआधी हे प्रकार समजून घेणे अत्यंत गरजेचे आहे.

1) वर्ग 1 – जुनी शर्तीची जमीन

ही जमीन पूर्णतः खासगी मालकीची असते. अशा जमिनीच्या खरेदी-विक्रीसाठी कोणत्याही शासकीय परवानगीची आवश्यकता नसते. सातबाऱ्यावर सहसा “खा” अशी नोंद असते. व्यवहार, तारण किंवा हस्तांतरण तुलनेने सोपे असते.

2) वर्ग 2 – नवीन शर्तीची जमीन

ही जमीन सरकारकडून वतन, इनाम, पुनर्वसन किंवा भूसंपादनानंतर दिली जाते. अशा जमिनीचा व्यवहार करण्यासाठी शासनाची लेखी परवानगी आवश्यक असते. सातबाऱ्यावर “शर्त लागू” किंवा तत्सम नोंद असते. परवानगीशिवाय व्यवहार केल्यास तो थेट बेकायदेशीर ठरू शकतो.

3) शासकीय पट्टेदार जमीन

या जमिनींची मालकी न देता केवळ वापराचा हक्क दिलेला असतो. अशा जमिनीची विक्री किंवा हस्तांतरण अत्यंत कडक अटींवर अवलंबून असते. नियमांचे उल्लंघन झाल्यास जमीन थेट शासनाकडे जप्त होण्याचा धोका असतो. 

‘शर्त’ आणि ‘धारणप्रकार’ इतके महत्त्वाचे का?

सातबाऱ्यातील या नोंदी स्पष्ट नसतील किंवा चुकीच्या असतील तर जमिनीची खरी कायदेशीर स्थिती समजत नाही. परिणामी पुढील गंभीर अडचणी उद्भवू शकतात, जसे की

जमीन व्यवहार रद्द होणे

शासनाकडून दंड किंवा हिस्सा आकारला जाणे

मालकी हक्क नाकारला जाणे

दीर्घकालीन न्यायालयीन वाद

विशेषतः नवीन शर्तीच्या जमिनीवर शासनाची परवानगी नसेल तर भविष्यात मोठे कायदेशीर धोके संभवतात. 

जमीन खरेदीपूर्वी कोणती काळजी घ्यावी?

सातबारा उताऱ्यात शर्त आणि धारणप्रकार स्पष्ट आहेत का, याची खात्री करा

शासकीय अट असल्यास संबंधित महसूल अधिकाऱ्याची लेखी मंजुरी तपासा

विक्रेत्याकडे सर्व वैध परवाने आणि कागदपत्रे आहेत का, हे पडताळून पाहा

व्यवहारापूर्वी कागदपत्रे वकील किंवा कायदेशीर सल्लागाराकडून तपासून घ्या 

शंका असल्यास कुठे चौकशी कराल?

जमिनीबाबत कोणतीही शंका असल्यास तालुक्याचे तहसील कार्यालय, भूमी अभिलेख विभाग किंवा जिल्हा निबंधक कार्यालय येथे माहिती घेता येते. तसेच महाराष्ट्र शासनाच्या अधिकृत mahabhulekh.maharashtra.gov.in पोर्टलवरून ऑनलाइन सातबारा उतारा पाहण्याची सुविधाही उपलब्ध आहे.